高和投资人大会再爆“干货”,秦虹:好的城市更新是引人聚人留人

11月21日,小雪初霁。一年一度的高和资本投资人大会如期召开。受疫情影响,此次会议改为线上闭门论坛,仅面向高和的投资人和合作机构,分享内容充满“干货”。

前住建部政策研究中心主任、现任中国人民大学城市更新研究中心主任秦虹在此次会议上,发表了对城市更新机遇、挑战及对策的看法。

不久前,十九届五中全会通过的《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》明确提出实施城市更新行动。

随后,住建部部长王蒙徽在建设报发表《实施城市更新行动》的文章。文章指出:

“2019年我国常住人口城镇化率60.6%,已经步入城镇化较快发展的中后期,城市发展进入城市更新的重要时期,由大规模增量建设转为存量提质改造和增量结构调整并重,从“有没有”转向“好不好”。”

“我国城镇生产总值、固定资产投资占全国比重均接近90%,消费品零售总额占全国比重超85%。实施城市更新行动,谋划推进一系列城市建设领域民生工程和发展工程,有利于充分释放我国发展的巨大潜力,形成新的经济增长点,培育发展新动能,畅通国内大循环,促进我国经济长期持续健康发展。”

秦虹首先对当前的房地产市场进行了分析,认为房地产市场的增量处于高位平台期,未来增长空间有限,而随着城市从扩张式发展转向内涵式发展,城市更新的需求和机会增大,主要是:

一、大量低效经济空间有待于升级开发。而很多低效空间处于城市黄金位置。

二、老旧小区,基础设施改造需求提升。十四五期间,2000年前建成的老旧小区要求改造完毕,生态修复等工程力度加强。

三、产业的更新迭代对城市空间提出了新要求。当前的城市空间是适应传统产业结构形成的,产业升级则需要大量空间改造。

秦虹表示,城市更新有三种方式:一是拆除重建,这不是主要方向,它不仅会破坏城市历史和文脉,而且容易千城一面;二是综合整治,因产出的社会环境效益明显,政府主导和支持力度大;三是有机更新,这是市场化力量参与的重要空间,但有机更新需要整合金融、产业、科技、文化、设计、运营、服务等多方面的资源,需要非常强的专业能力,这便是高和资本这类专注城市更新的专业机构的价值。

秦虹认为,判断城市更新成功的标准,是看能否实现引人、聚人、留人。中央发文提出城市更新行动后,地方政府对城市更新将从过去的自觉行动转为普遍关注。由于我国过去的法律规范主要是针对增量建筑的,城市更新对政府管理和政策制定提出了多方面新的挑战。

无独有偶,论坛当日,广东省发布“25条”,全面支持广州城市更新升级。

高和资本合伙人苏鑫进一步对市场趋势展开了解读,他表示,经济下行,大量资产却无法出清。而另一方面,大量热钱却找不到好的资产。他用独特的“池子理论”向投资者说明,疫情与经济下行反而为有资产管理能力的投资机构创造机会。高和是中国城市更新最早的推动者之一,推动发起的中国城市更新论坛已举办三届,第四届城市更新论坛今年12月,即将在成都举行,已成为最具影响的行业峰会。

高和资本合伙人周以升则对比了2020年的中国与1986年的美国,认为中国城市更新将迎来一次难得的历史机遇,并有可能孕育出比肩黑石、铁狮门的专业机构。

2020年4月,国家发改委和证监会联合发文推进基础设施公募REITs试点。周以升作为政策专家顾问积极推动中国不动产证券化和公募REITs,并带领团队推出国内第一个CMBS和多项类REITs创新。他认为,随着公募REITs的推出,中国的城市更新和不动产发展将进入一个新的时代。

随着城市更新成为十四五期间“国家战略”,以及不动产证券化浪潮兴起,市场暂时的震荡正为高和资本这类专业投资机构创造难得机遇。正如黑石创始人苏世民所说:“底部出手,上行出货”,是最重要的投资哲学。

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