优客工场成功上市,但联合办公的“雷区”还没有排完

文章经授权转自公众号:新博弈(ID:newgametheory)作者: 新博弈编辑部

11月24日,深耕五年的“联合办公第一股”优客工场成功上市,把WeWork甩在了身后。

达不到起租面积,是大多数创业团队在起步阶段会面临的问题。而在联合办公这种新型办公模式的帮助下,创业者得以在寸土寸金的商业区拥有办公场地,获得更好的办公体验。因此,降低成本、高性价比的现实考量之外,联合办公也主打社群概念,创意和情怀都是底牌。

优客工场成功上市,但联合办公的“雷区”还没有排完

有情怀的联合办公,也是如今共享概念仅存的硕果之一。共享经济大潮兴起的2015年,鼓励创业的政策大环境下,中国新注册公司数量同比增长21%,超过400万家。随后几年间,优客工场、氪空间、SOHO 3Q等国内外背景的共享办公企业不断涌现,引发了资本市场的广泛关注。

然而2019年“独角兽”WeWork上市失败引发估值危机,曝光了联合办公的高风险。一年后坎坷上市的优客工场,估值同样缩水严重,而且3年亏损将近14亿。

“藏雷”的联合办公,会成为共享办公市场的小黄车吗?

从WeWork到优客工场

2019年,WeWork和优客工场都曾向美国证券交易委员会递交招股书。不同的是,前者折戟,后者则在几个月后选择借壳上市,绕道而行。

共享办公届的“鼻祖”WeWork,估值曾一度达到470亿美元。

WeWork创办前后,金融危机影响下经历震荡的企业纷纷裁员,WeWork以低价租下空置的办公楼,并在改建完成后的经济回暖背景下顺利出租,赚取收益。加之苹果等世界500强的联合办公故事,外界对于WeWork始终抱有好感。

优客工场成功上市,但联合办公的“雷区”还没有排完

但在2019年8月提交了IPO招股书之后,WeWork连年亏损的经营状况也被公之于众,科技公司的定位及商业模式、财务状况都遭受质疑,分析师们迅速调整估值,公司口碑也下滑严重。外界压力之下,负面新闻频出的创始人亚当·诺依曼于9月辞去了CEO一职。随后不久,公司也撤回了上市申请。

WeWork的IPO滑铁卢、断崖式缩水的估值,势必对共享办公行业造成大规模影响。但2019年12月,优客工场仍然选择迎难而上,冲击IPO。

成立五年以来,优客工场累计获得了20轮融资,总金额达到47亿。2018年的一轮融资中,公司估值就达到了30亿美元,稳坐国内共享办公第一梯队。但就在Uber流血上市、WeWork估值虚高的2019年,排队IPO的优客工场也没有如愿上市。

优客工场成功上市,但联合办公的“雷区”还没有排完

直到今年7月,优客工场宣布借壳SPAC,与在纳斯达克上市的Orisun Acquisition Corp.签订最终合并协议。完成收购后,优客工场就可以等待交易生效登录纳斯达克。

圆梦资本市场的优客工场,也同时“获赠”了一项“对赌”:公司净收入在2020年-2022年达到特定目标,或在一定期限内使股价达到特定标准,就有权获得Orisun子公司Ucommune International最多400万股普通股的收益对价。

11月24日,优客工场迎来了正式敲钟的时刻。但从当天8.3美元的收盘股价来看,6.18亿美元的总市值,与曾经30亿的估值相比缩水超79%,也和7月与Orisun商定的7.69亿美元相差甚远。

重资产模式堪忧

eMarketer数据显示,2017年,中国已有7亿人使用过共享服务,而美国的使用率仅达到了26%。在国内共享经济浪潮中起步较晚的联合办公,曾经历风口,也一度陷入沉寂,优胜劣汰,建立起秩序。

iiMedia Research数据显示,2018年6月底,中国共享办公平台数量已经超过300家,布局网点数超6000个,总体运营面积达1200万平方米,提供200万个工位数。而截至2018年10月,中国有40个联合办公品牌倒闭。而2019年1月份房地产咨询公司CBRE的调查显示,68%的联合办公运营商计划放缓或停止扩张。

优客工场成功上市,但联合办公的“雷区”还没有排完

如今勉强出线的优客工场,并不能改变资本市场对联合办公的“差评”。归根结底,联合办公重资产的模式藏雷,还有很多亟需解决的问题。

优客工场的收入分为会员费、营销服务和其他服务三类。会员费,即共享办公业务的租金,为主要来源。2019年前三个季度优客工场8.75亿元的营收中,会员收入约4.2亿元,占比最重,达到48%,接下来是营销服务收入,来自优客工场收购的一家广告公关公司,约4.03亿元,其他服务收入约5150万元。而在2017、2018年,会员费占总收入保持在92%、88%的高度。

招股书显示,优客工场自2017年、2018年至2019年前三季度分别亏损3.73亿元、4.45亿元、5.73亿元,累计净亏损达到13.91亿,相应的负债总额分别是18.26亿元、43.79亿元、31.22亿元。

从2018年底的162个空间到2019年第三季度的171个空间,增幅不大,亏损额却上涨了1.2亿。对此,优客工场将亏损原因总结为门店扩张、门店重整、门店收购等。

根据亿欧的调研数据,只有当出租率达到了85%的水平,联合办公才能保证盈亏平衡。而艾媒咨询数据显示,截止2019年,国内联合办公品牌入驻率在90%以上的仅3.3%,近70%入驻率不足7成,甚至还有16.4%的品牌入驻率达不到50%。

可见,倚重租金差价带来收入的“二房东”盈利模式实在堪忧:创业公司的淘汰率和发展规模,直接影响着联合办公的租金稳定性。艾媒资讯相关报告显示,2019年,55%的人仍在第一个共享办公空间工作。纳新难、财务紧张,获客成本只增不减,扩张就意味着烧钱。硬件设施的完善还是一项重大考验。至于联合办公的社群价值,暂时还未体现出来。

转型潮来袭

“作为联合办公行业的探索者,我们将继续创新前行,以联合办公为载体,积极探索楼宇经济+多元化企业服务+社群电商服务平台,更好地服务企业,回馈社区,为创造力阶层打造能量聚合与资源协同的沃土,建设平等共享、生机变革和资产优化的新商业平台。”

以上这段来自创始人毛大庆在敲钟仪式现场的致辞,以楼宇经济+多元化企业服务+社群电商服务平台作为了优客工场新定位。事实上,从2020年4月优客工场创立五周年之际毛大庆的长文中,就公布了战略转型:全面转型为联合办公服务商,以输出品牌、空间设计、建造、管理服务为主,提升运营效率,创造规模效应。

轻资产、重赋能,联合办公正努力向3.0阶段过渡。而新的发展阶段也带来了新的思考,如何以更低的价格获取空间,如何以更精细化的运营提升价值?

回归联合办公的本质,即办公场景的变革,最早是由酒店大堂衍生而来的。2009年,纽约Ace酒店向为免费WIFI而来的人群提供插座、食品的做法,很快吸引了更多自由职业者到来,并在精品连锁酒店中扩散开,可视为联合办公的雏形。

优客工场成功上市,但联合办公的“雷区”还没有排完

而疫情以来,英国酒店率先尝试了酒店客房+联合办公。从大堂延伸至客房,住宿价值与办公价值叠加,替因居家办公而感到困扰的员工提供了解决之道。而酒店+联合办公的空间形态,为联合办公平台降低了设计、改造成本,可谓轻资产、低成本合作。

空间运营是一方面,空间效能提升产生的溢价,则是联合办公转型企业全价值链服务商的突破口,会员费+企业服务,无疑是更为健康的模式。从定位入手,办公服务型企业,是行业头部玩家优客工场的转型目标,也是第二梯队的梦想加的努力方向。而其他几家,如氪空间的新战略包括定制服务及“超级客户”的一站式服务,创业公社、方糖小镇则开始布局自习室业务为主业引流。

优客工场成功上市,但联合办公的“雷区”还没有排完

至于曾经的“老大哥”WeWork,也在2020年等来了新的一笔融资。估值泡沫破碎后,WeWork实行全球裁员、收缩布局,纳入了新的高管。来自老股东挚信资本的2亿美元追加投资,让WeWork重燃希望。

经营压力得到缓解后,公司架构也有一定的调整,挚信资本的运营合伙人、原美团点评高级副总裁姜跃平出任WeWork中国的代理CEO。可以预见的是,熬过凛冬,WeWork将发力中国市场,加快本土化经营。

Frost&Sullivan数据显示,包括租赁收入和服务收入在内的中国共享办公空间市场规模,已从2013年的11.7亿元增加到2018年的174.1亿元,年复合增长率高达71.7%,预计2023年将进一步增至1322.8亿元。转型潮裹挟下的联合办公,能否等到这个千亿市场,关键就在于“拆雷”的过程。

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