地产“罗生门”:是世茂“不讲武德”,还是福晟“谎话连篇”?

地产“罗生门”:是世茂“不讲武德”,还是福晟“谎话连篇”?

文章经授权转自公众号:一点财经(ID:yidiancaijing)作者: 一点财经

地产圈要是有瓜,那是真的甜。

11月24日,网络开始传阅一份名为《致福晟集团全体跟投员工公开信》(以下简称《公开信》)的文件。其中,福晟国际(00627.HK)公开指责世茂集团(00813.HK)“不讲武德”,本来已签订《账户共管协议》,却非要绕过关联方,联手恒丰银行转出合资公司款项2.6493亿元。

地产“罗生门”:是世茂“不讲武德”,还是福晟“谎话连篇”?

随后《经济观察网》联系世茂集团,得到的回复是:账户的确存在,帮助福晟纾解困难同样存在,但侵占福晟的行为并不存在。

在世茂的描述中,它更像是高明的医生,于福晟运营不畅的时候留下一瓶“开塞露”。至于是否用、怎么用、能否排除腹中羁绊,都是福晟自己的事情。

之后,《乐居财经》再次联系福晟,得到回复是“外界未经四方核实的信息,属不实传播”,简而言之,《公开信》子虚乌有,涉及言论与福晟无关。一份征讨檄文,落到最后竟无人认领!

当然,不要以为故事就这么完了。在地产圈儿,被否定的谣言也有价值。很多时候,所有人已习惯假话,以致哪怕是真话说出来也像假话,只能以流言方式存在。这故事,好像《皇帝的新装》——真话真实得那么虚假。

让子弹再飞一会儿,说不定还有瓜呢。

白衣骑士与灰姑娘

回顾世茂与福晟之间的恩怨情仇,两家公司都令人有“人设崩塌”之感。

在董事长、总裁潘伟明眼中,福晟集团发展前景十分广阔。这是一家仓储丰饶的房企,仅在粤港澳大湾区的旧改项目,建筑面积已经达到1000万平方米,这还不算遍布福建、湖南、郑州等地的海量土储。于是潘伟明曾定下销售额2018年破600亿元,2019年破1300亿元的目标。

怎奈福晟并没有实现自己的宏伟目标,2018年上半年经营产生的现金流净额还有11.54亿元,到2019年6月底已经降至-3.27亿元——福晟不缺地,缺的是流动性。灰姑娘想要赴宴被人发现美,也需要精灵教母的魔法。

进入2020年,福晟迎来转机。

1月13日,福晟联合世茂举行发布会,宣布双方缔结战略合作伙伴关系,共同发力房地产开发、旧城改造、物业经营等业务。在福晟最困难的时候,世茂扮演了“白衣骑士”,力挽狂澜于既倒。

地产“罗生门”:是世茂“不讲武德”,还是福晟“谎话连篇”?

演讲环节,世茂集团董事局副主席、总裁许世坛义正辞严地说,双方合作是要成立世茂福晟的新品牌,实现“1+1>2”的效果;到了会后采访环节,许世坛更是袒露心声,留下一句名言:“‘大鱼吃大鱼’的时代到了”。

回头来看,这句话说得吊诡。如果成立新公司纾难解困,世茂的活儿最多不过是顺水推舟,能否活下去,还要看新公司的生命力;可要“吃大鱼”,世茂是否要将福晟整个吞下?

从此,这个当时没有讲清楚的关系,为双方的合作埋下了祸根。

有媒体报道称,建立合作后福晟开始内部调整,不仅管理层开始更替,还在逐步调整核心资产股权比例,进一步稳固世茂在双方合作中的主导地位。可是此时的世茂,开始调整对外口径,不再承认收购的事实,表示双方只是合作。

地产“罗生门”:是世茂“不讲武德”,还是福晟“谎话连篇”?

“世茂没有收购福晟,所以不会帮它还债,福晟要钱只能等着。”年中的时候,世茂税务总监张麟谈及双方合作时已经将认知上的偏差摆在明面上——灰姑娘最终还是没有嫁给白衣骑士。

“小算盘”

雪崩的时候,没有一片雪花是无辜的。在这次雪崩中,世茂与福晟两片云都在下雪。

“力争未来三年(2019-2021)收入年均增幅达40%以上,并计划在未来三年对酒店、物业进行分拆上市。”许世坛的大举扩张早已是“司马昭之心”。为实现快速增长,世茂大肆对外收购资产。

地产“罗生门”:是世茂“不讲武德”,还是福晟“谎话连篇”?

公开数据显示,仅2019年上半年,世茂从泰禾、粤泰、万通、明发等房企手中已经收购超过20个项目,获得1800亿元货值,占整个上半年新增货值的71%。大量收购一度让世茂的负债高达3047亿元,同比增幅高达32.5%,其中流动负债总额高达2143亿元。

当然,风险背后意味着规模的膨胀。有了这些投入,世茂在2019年的销售额增长至2600.7亿元,同比增长48%,即将入围行业前十。如此快速的成长,足见许世坛执掌下的世茂目标不只是“前十”这样简单。

世茂要成为领跑者,必然还有更大的收购,以及更激进的动作。对世茂而言,即使对象不是福晟也会有其他收购标的进入视野。至于福晟,世茂看中的只有它仓里还算丰饶的土储。

可福晟绝不会甘当韭菜。2019年出现运转危机的时候,潘伟明安慰债权人的说辞有极高的可信度。毕竟两年前,福晟还是一年内新增土储1358.8万平方米的领军房企,价值不止“一把”韭菜。

可是倒霉的速度永远比想象中快。随着“20福晟02”、“19福晟01”、“20福晟01”、“19福晟02”等债券波动明显,能脱身的投资者都已离场。至于土地,整个2019年福晟没有新增,土储只有369.08万平方米——还不足头部房企一个月的合约销量。

公开信息显示,福晟被列为被执行人已多达数十条,应对债权人诉讼以及员工讨要投资款、成为公司管理层必须面对的头疼问题:面临706亿元的债务,一端是销售端无力造血,一端是资本端无人注资。

出身贵族的灰姑娘步入豪门,还要扔下一只水晶鞋撑门面,而福晟不是贵族,实际上只是个愁嫁的丫头而已。如此之大的认知偏差,最后怎能走到一起?

生意场

这样看来,世茂与福晟之间,关系根本不是什么“白衣骑士”与“灰姑娘”。当然,这样的故事,早在多年前上演过。

2006年9月,路劲基建(01098.HK)曾经以18亿元的价格,收购顺驰95%的股份。

可一年后,再提及此次收购的单伟豹懊丧不已。顺驰资产中,存在借款、违约、工程欠款等问题,单伟豹只得不断投入资金,填好孙宏斌留下的多个大坑;孙宏斌亦因单伟豹擅自行使了顺驰B的购买期权,不断传出要与其对簿公堂的消息。

“收购顺驰,让我累得半死。”单伟豹曾经如此感叹,这样看来,单伟豹亏了;顺驰被收购后失去控制权的孙宏斌,同样愤愤不平,似乎也亏了。从双赢到双输,故事就是这么简单。

彼时的路劲与融创,恰如此时的世茂与福晟。世茂没有那么高尚,不过是馋福晟的“身子”,即那些仍在闪光的土储,至于债务、投资人关系、历史遗留问题,能甩自然要甩掉。

福晟集团在决定“卖身”前就该放弃幻想,接受现实——自己不是“香饽饽”,可选择的后路已不多,设若有人敲门收购,最终大概率是被“肢解”,好资源成为大鱼的食物,包袱会被有多远甩多远。

可是很遗憾,在决定合作的时候,双方对彼此都产生了不切实际的判断。再加上舆论乐于讲述一个“白衣骑士”英雄救美的故事,导致合作双方没能及时找到正确的定位,如此以来,何谈理想的结果。

其实冷静下来,哪里有什么“白衣骑士”,哪里有什么“英雄救美”?一切太想当然了,这只是一门生意:买家出钱,自然要用更少的投入,获得更多的资源;卖家出地,自然要定价公平合理,争取更高的卖身价。一个要买,一个想卖,虽然角色不同,但地位本应相同。

剩下的只有博弈,零和博弈,你不亏,我就赚不到,两方都在争取利益最大化。这本是一个艰难的谈判过程,可短时间内双方竟然达成了合作,说明其中太多问题被强行忽略了,这样达成的协议,必然弹指可破。

在生意场,哪有什么童话?有的,只是交易。

结语

做生意的时候,最害怕的是高估自己,低估对手。自己永远高高在上,都在以“下嫁”心态迎接合作,怎么可能平稳地走向终点?没有对局面的客观判断,没有对自己的正确估量,失衡是必然的。

目前来看,无论世茂还是福晟,都希望尽快结束眼下的风波,尽快解决遗留的问题。内心深处,双方是否已经意识到问题的关键在于各自不切实际的定位与失去刻度的心态?放平稳,有的时候真不是说的那么简单。

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